LEG Immobilien SE blickt auf starkes Geschäftsjahr 2024 zurück: Deutliches Ertragswachstum - Portfoliobewertung stabil

• AFFO steigt auf über 200 Millionen € (+10,6 %)
• Operative Performance überzeugt mit Leerstand l-f-l von nur noch 2,3 % (-30 bps), Mietsteigerung l-f-l um 3,4 % (+20 bps)
• Dividendenvorschlag von 2,70 € je Aktie
• Stabilisierung der Immobilienbewertung (+0,4 % in H2/2024)
• AFFO in der Bandbreite von 205 bis 225 Millionen € erwartet
• BCP-Integration liegt im Plan – positive Ergebniseffekte ab 2026

Die LEG Immobilien SE hat sich im Geschäftsjahr 2024 sehr erfreulich entwickelt. So liegt die wichtigste Ertragskennzahl, der AFFO, mit 200,4 Millionen Euro leicht über dem mittleren Wert der Gewinnprognose, die das Unternehmen Mitte 2024 bereits einmal deutlich angehoben hatte. Wesentliche Treiber bleiben die ungebrochen hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und ein starkes Vermietungsergebnis. Durch den Vollzug des Mehrheitserwerbs der Brack Capital Properties am 3. Januar 2025 erweitert die LEG ihr Portfolio dynamisch um rund 9.000 Wohnungen.

Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE, sagt: „Die LEG liefert, was sie verspricht: Wir konnten 2024 erneut unsere ehrgeizigen finanziellen und operativen Ziele erreichen oder übertreffen. Mit einem Dividendenvorschlag in Höhe von 2,70 Euro je Aktie für das Geschäftsjahr 2024 sollen unsere Aktionärinnen und Aktionäre an der guten Geschäftsentwicklung partizipieren. Besonders hervorzuheben ist, dass der Gewinn je Aktie auch in den zurückliegenden Krisenjahren der Immobilienwirtschaft kontinuierlich zugelegt hat. Mit dem Mehrheitserwerb und dem Start der Integration von über 9.000 Wohnungen der Brack Capital Properties haben wir bereits zu Jahresbeginn 2025 ein Ausrufezeichen gesetzt – gleichzeitig bleiben wir umsichtig und setzen parallel unser Verkaufsprogramm fort.“

Zentrale Kennzahlen auf Zielkurs oder besser

Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche hat sich gegenüber dem Vorjahr nochmals um 30 Basispunkte auf 2,3 Prozent verringert.

Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte um 3,4 Prozent zu. Die Erwartung für das Gesamtjahr lag bei 3,2 bis 3,4 Prozent (l-f-l). Die Steigerung resultiert allein aus dem Mietwachstum im frei-finanzierten Segment, da die Kostenmieten für geförderten Wohnraum, der knapp 20 Prozent des LEG-Portfolios ausmacht, nach der turnusmäßigen Anpassung im Vorjahr nahezu unverändert blieben. Die durchschnittliche Kaltmiete je Quadratmeter beträgt damit 6,80 Euro (l-f-l) bzw. rund 440 Euro pro Monat für eine durchschnittliche LEG-Wohnung mit einer Größe von ca. 65 Quadratmetern. Somit fokussiert sich die LEG weiterhin eindeutig auf das Segment „bezahlbares Wohnen“ für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen.

Der AFFO hat sich um 10,6 Prozent auf 200,4 Millionen Euro verbessert (FY 2023: 181,2 Millionen Euro). Damit konnte die LEG sogar den positiven Einmaleffekt aus dem Verkauf von grüner Energie aus ihrem Biomasse-Heizkraftwerk mehr als überkompensieren, der im Jahr 2023 mit 25,8 Millionen Euro zum AFFO beigetragen hatte. Die LEG hatte die Cashflow-orientierte Ertragskennzahl AFFO Ende 2022 angesichts sprunghaft gestiegener Zinsen und Finanzierungskosten als zentrale Steuerungsgröße im Unternehmen etabliert und hält auch im Geschäftsjahr 2025 daran fest.

Der FFO I ist im Geschäftsjahr 2024 leicht auf 457,5 Millionen Euro gestiegen (FY 2023: 453,9 Millionen Euro) und reflektiert damit die anhaltend hohe Ausgabendisziplin der LEG.  Mit 436,5 Millionen Euro bewegten sich die Gesamtinvestitionen in etwa auf Vorjahresniveau (FY 2023: 440,1 Millionen Euro). Die Investitionen je Quadratmeter beliefen sich plangemäß auf rund 34 Euro.

Attraktiver Dividendenvorschlag in Höhe von 2,70 Euro je Aktie

Für das Geschäftsjahr 2024 werden Vorstand und Aufsichtsrat der Hauptversammlung am 28. Mai 2025 eine Dividende von 2,70 Euro je Aktie vorschlagen. Das entspricht einer Vollausschüttung des AFFO und damit der im November 2022 beschlossenen Dividendenpolitik. Damit sollen die Nettoerlöse aus Immobilienverkäufen im Geschäftsjahr 2024 zur Stärkung der Kapitalbasis im Unternehmen verbleiben. Die Dividende soll voraussichtlich erneut in bar und in Aktien angeboten werden. Bezogen auf den Jahresschlusskurs 2024 ergibt sich eine Dividendenrendite von 3,3 Prozent.

NTA je Aktie beträgt 125,90 Euro – Portfoliowert stabilisiert sich

Der EPRA-NTA pro Aktie lag zum 31. Dezember 2024 bei 125,90 Euro (31. Dezember 2023: 126,57 Euro pro Aktie).

Wie in den Vorjahren hat die LEG ihr Immobilienportfolio zum Ende des 4. Quartals 2024 neu bewertet. Der Wert des Immobilienvermögens hat sich im zweiten Halbjahr 2024 deutlich stabilisiert. Das Bewertungsergebnis betrug zuletzt +0,4 Prozent im zweiten Halbjahr 2024 – nach -1,6 Prozent im ersten Halbjahr 2024. Das Wohnungsportfolio der LEG steht nun mit durchschnittlich 1.629 Euro je Quadratmeter in den Büchern. Die LEG geht derzeit für 2025 davon aus, dass sich die Stabilisierung der Immobilienwerte weiter fortsetzt. Die nächste turnusmäßige Portfoliobewertung findet wie üblich zum 30. Juni 2025 statt. Die Bruttorendite des gesamten Immobilienbestandes belief sich zum Jahresende auf 4,9 Prozent (FY 2023: 4,8 Prozent).

Im Jahr 2024 konnten rund 2.500 Wohnungen zur Stärkung der Bilanz für rund 255 Millionen Euro veräußert werden. Dabei wurde insgesamt ein Buchgewinn erzielt. Die Nettoverkaufserlöse 2024 belaufen sich auf 180 Millionen Euro. Bereits fest steht der Besitzübergang weiterer 1.800 bereits verkaufter Einheiten im Gegenwert von rund 150 Millionen Euro. Hierdurch werden Nettoverkaufserlöse von rund 62 Millionen Euro erzielt und ebenfalls ein Buchgewinn. Insgesamt umfasst das Verkaufsprogramm der LEG derzeit noch rund 3.000 Einheiten. Gleichzeitig beobachtet das Unternehmen die Transaktionsmärke unverändert umsichtig, um gegebenenfalls günstige Opportunitäten für wertsteigernde Ankäufe identifizieren zu können.

Durchschnittliche Finanzierungskosten bei niedrigen 1,5 Prozent

Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen am 31. Dezember 2024 bei 1,49 Prozent mit einer Durchschnittslaufzeit der Verbindlichkeiten zum Stichtag von 5,7 Jahren (31. Dezember 2023: 1,58 Prozent; 6,2 Jahre). Damit konnten die durchschnittlichen Finanzierungskosten insbesondere durch die Begebung einer Wandelanleihe sowie die Rückführung höher verzinslicher Verbindlichkeiten leicht gesenkt werden.

Die Nettoverschuldung ist um 2,2 Prozent zurückgegangen auf rund 8,8 Milliarden Euro. Dadurch hat sich die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) zum 31. Dezember 2024 mit 47,9 Prozent um 50 Basispunkte gegenüber dem Vorjahresstichtag verbessert (31. Dezember 2023: 48,4 Prozent). Das mittelfristige Ziel für den LTV bleibt unverändert bei 45 Prozent.

Das Unternehmen konnte 2024 einmal mehr von seinem hervorragenden Zugang zu allen Teilnehmern am Kapitalmarkt profitieren. So hat die LEG 2024 unter anderem eine Benchmark-Wandelanleihe im Gesamtvolumen von 700 Millionen Euro mit einem Kupon von 1,0 Prozent am Kapitalmarkt platziert. Gleich zu Jahresbeginn 2025 hat das Unternehmen erfolgreich eine mehrfach überzeichnete zehnjährige Anleihe über 300 Millionen Euro mit einem Coupon von 3,875 Prozent begeben. Auch unter Berücksichtigung ihrer hohen Liquidität zum Jahresende 2024 mit Barmitteln von mehr als 900 Millionen Euro hat das Unternehmen sämtliche Fälligkeiten bis Ende 2025 adressiert. Das schließt den Kaufpreis der BCP-Anteile mit ein.

Das zeigt die große Solidität und Robustheit der Finanzierungsstruktur des Unternehmens.

Positiver Ausblick für 2025 bekräftigt

Die LEG blickt zuversichtlich nach vorne und geht für 2025 von einer weiteren Stabilisierung der Wohnungswirtschaft aus. Das Unternehmen ist dank seiner liquiditätsorientierten Strategie und der hohen Ausgabendisziplin auch auf eine längere Phase höherer Zinsen eingestellt. Im weiterhin von viel Unsicherheit geprägten Jahr 2025 erachtet die LEG den AFFO weiterhin als die geeignetste Steuerungsgröße.

Lars von Lackum beschreibt das wie folgt: „Wir erwarten für 2025 derzeit eine weitere Stabilisierung der Immobilienwerte, das heißt, dass die Transaktionen am Markt weiter zunehmen werden, die Käufer aber weiterhin preissensibel bleiben. Deshalb bleiben wir in den aktuell volatilen Zeiten auch im Jahr 2025 unserer liquiditätsorientierten Strategie treu.“

Vor diesem Hintergrund bestätigt die LEG den positiven Ausblick für 2025 vom November 2024. Das Unternehmen erwartet, im Jahr 2025 einen AFFO in der Bandbreite von 205 bis 225 Millionen Euro zu erzielen. Damit könnte der AFFO je Aktie gegenüber 2024 um mehr als 7,0 Prozent zulegen –bezogen auf den Mittelwert der AFFO-Prognose. Effekte aus künftigen Portfoliooptimierungen sind hierbei noch nicht berücksichtigt.

Aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bleibt die Mietendynamik ein Treiber für weiteres organisches Wachstum. Zudem plant das Unternehmen, die Investitionen je Quadratmeter 2025 erstmals seit zwei Jahren wieder leicht zu steigern von rund 34 Euro im Vorjahr auf über 35 Euro im neuen Geschäftsjahr.

Ökologische und ökonomische Ziele gehen Hand in Hand

Mit ihren grünen Start-ups will die LEG ihre eigenen Umweltziele erreichen und gleichzeitig ihre Geschäftschancen als kommerzieller Lösungsanbieter für die Dekarbonisierung der gesamten Branche nutzen. Beide Aspekte spiegeln sich ab 2025 in den Unternehmenszielen für Nachhaltigkeit wider, die sich auf den Bereich „E“ bzw. Umwelt konzentrieren. Kurzfristig strebt die LEG eine Einsparung von 6.000 Tonnen CO₂ für 2025 an. Als Langfristziel hat sich die LEG vorgenommen, im Zeitraum von 2025 bis 2028 aus Beteiligungserträgen und Verkaufsergebnissen aus ihren Green Ventures (RENOWATE, termios und dekarbo) einen kumulierten FFOI-Beitrag von 20 Millionen Euro zu erreichen. Damit richtet die LEG die ökologischen Ziele auch an den ökonomischen Zielen als börsennotiertes Unternehmen aus.

Einen umfassenden Überblick über die Maßnahmen der LEG in allen drei Nachhaltigkeitsdimensionen E (Umwelt), S (Social) und G (Governance) gibt die LEG-Webseite: Nachhaltigkeit.

Kennzahlen 2024

Über die LEG

Die LEG SE ist mit rund 167.000 Mietwohnungen (Stand: Ende 2024) und rund 500.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen unterhält acht Niederlassungen und ist darüber hinaus an ausgewählten Standorten mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG SE im Geschäftsjahr 2024 Erlöse von 1,303 Milliarden Euro bei einer Durchschnittsmiete von 6,80 Euro (l-f-l) pro Quadratmeter. Mit einem Anteil von rund einem Fünftel Sozialwohnungen und ihrem kontinuierlichen Einsatz für effizienten Klimaschutz in der Wohnungswirtschaft, u.a. mit der Gründung grüner, digitaler Start-ups für die smarte Steuerung bestehender Heizanlagen (termios), dem Einbau und der Wartung hocheffizienter Luft-Luft-Wärmepumpen (dekarbo) und der digitalen, seriellen Vollsanierung (RENOWATE), unterstreicht die LEG ihr nachhaltiges Engagement in verschiedenen Bereichen.

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